本周觀點(diǎn):本周公布的70城新房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.8%,漲幅較11月回落0.2個(gè)百分點(diǎn),二手房房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅更是收窄至0.3%。展望未來,我們認(rèn)為一二線城市經(jīng)歷連續(xù)兩三年調(diào)整,疊加“穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)預(yù)期”的政策導(dǎo)向,預(yù)計(jì)后續(xù)房?jī)r(jià)以穩(wěn)為主;相比之下2017年來快速上漲的三四線,隨著供應(yīng)增加、需求弱化,后續(xù)房?jī)r(jià)調(diào)整壓力將逐步增大。當(dāng)前板塊仍處于政策與基本面博弈期,建議關(guān)注低估值龍頭及高股息率個(gè)股,如萬(wàn)科、保利、金地、招商等;后續(xù)隨著政策環(huán)境改善、盈利下調(diào)及資金鏈風(fēng)險(xiǎn)釋放,可博弈基本面復(fù)蘇的反彈,逐步布局高周轉(zhuǎn)彈性標(biāo)的,如陽(yáng)光城、新城、中南等。
本周成交:成交環(huán)比上升,同比上升。本周重點(diǎn)城市成交40160套,環(huán)比升7%,同比升4%,高于2019年周均值0.6%;其中本周一線城市環(huán)比降15%,二線城市環(huán)比升18%,三線城市環(huán)比升7%。2019年日均成交環(huán)比2018年降7.3%。推盤量環(huán)比下降,去化率延續(xù)下滑。上周(01.07-01.13)重點(diǎn)城市新開盤29個(gè)項(xiàng)目,推出房源5801套,環(huán)比降30%,低于2018年周均值49.7%。平均去化率51%,環(huán)比降7個(gè)百分點(diǎn)。一手商品房1月日均成交:環(huán)同比下降。截止1月19日,重點(diǎn)城市日均成交套數(shù)環(huán)比降29%,同比降4%。其中一線城市環(huán)比降33%(同比升3%),二線城市環(huán)比降36%(同比降22%),三線城市環(huán)比降21%(同比升14%)。二手房成交環(huán)比上升,同比持平。本周二手房整體成交套數(shù)環(huán)比升8%,同比持平。19城二手房掛牌套數(shù)周環(huán)比升0.9%。1月19日19城二手房掛牌62.5萬(wàn)套,環(huán)比升0.9%,較2018年初升78.7%。深圳環(huán)比升0.4%,北京降1%,上海降1.1%,廣州升0.8%,成都升1.8%。
本周動(dòng)態(tài):國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2018年12月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。平安觀點(diǎn):整體環(huán)比漲幅回落,二手房調(diào)整更為明顯。12月70城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.8%,同比上漲10.6%,漲幅較11月回落0.2個(gè)和擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中一二三線城市環(huán)比上漲1.3%、0.7%和0.7%,漲幅擴(kuò)大1.0個(gè)和回落0.3個(gè)、0.2個(gè)百分點(diǎn)。從二手房房?jī)r(jià)來看,70城二手房房?jī)r(jià)環(huán)比升0.3%,較11月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn),漲幅連續(xù)4個(gè)月收窄;其中一二三線二手房房?jī)r(jià)環(huán)比降0.3%和升0.1%、0.3%,相比新房市場(chǎng),二手房市場(chǎng)調(diào)整更為明顯。樓市延續(xù)下行,三四線調(diào)整壓力大于一二線。2018年下半年樓市持續(xù)下行,全國(guó)單月銷售面積自9月以來持續(xù)負(fù)增長(zhǎng),重點(diǎn)城市去化率持續(xù)下降。平安地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的19城市二手房掛牌房源較2018年年初增長(zhǎng)70%以上,反映市場(chǎng)觀望依舊濃厚。在去化率下滑,回款壓力加大背景下,不排除個(gè)別中小房企面臨資金壓力。分城市來看,我們認(rèn)為一二線城市經(jīng)歷連續(xù)兩三年調(diào)整,疊加“穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)預(yù)期”的政策導(dǎo)向,預(yù)計(jì)后續(xù)房?jī)r(jià)以穩(wěn)為主;相比之下2017年來快速上漲的三四線,隨著供應(yīng)增加、需求弱化,后續(xù)房?jī)r(jià)調(diào)整壓力將逐步增大。
風(fēng)險(xiǎn)提示:1)2019年上半年存在樓市超調(diào)而政策遲遲未見松動(dòng)風(fēng)險(xiǎn);2)樓市大幅調(diào)整帶來資產(chǎn)大幅減值風(fēng)險(xiǎn);3)若銷售回款亦惡化,且銀行信貸依舊偏緊,不排除部分中小房企面臨資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。
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